Penny-wise, pound-foolish.

22 de janeiro de 2023

O BE apresentou um projeto de lei para tentar ajudar a combater a crise na habitação proibindo a venda de imóveis a empresas ou cidadãos não residentes no território nacional. A medida é tão ineficaz como pôr fim aos vistos gold, o que se comprovou pelo desempenho do mercado imobiliário no último ano. A explicação é muito simples.

A falta de habitação não se resolve afastando o investimento estrangeiro, resolve-se atraindo este investimento. Há dez anos, o parque habitacional de Lisboa e Porto era decrépito. Pouco ou nenhum investimento era direcionado para um mercado de compra e venda ou de arrendamento estagnado, castigado por uma crise, com salários baixos e sem crescimento. Nenhum plano de negócios convenceria um investidor qualificado a adquirir e reabilitar edifícios com toda a burocracia, elevados custos e tempo de projeto necessário, para cobrar rendas que mal cobriam despesas de manutenção corrente, quanto mais de profunda reabilitação. Ainda que os imóveis se destinassem à venda, a construção nova sempre compensou e atraiu promotores para os subúrbios, ou para áreas de turismo ou de residência de reformados estrangeiros, como o Algarve. Reabilitar edifícios históricos em Lisboa e no Porto, na sua maioria habitados por idosos com rendas antigas, não era sustentável.

Desde 2014, por via dos programas de incentivo ao investimento direto estrangeiro, como os vistos gold, o mercado imobiliário renasceu. Temos assistido a uma profunda transformação dos maiores centros urbanos do nosso país, diria eu que para muito melhor. Edifícios e ruas inteiras com reabilitações profundas, aumento da oferta de casas, aumento e renovação da restauração e do comércio, atração de turismo e rentabilização de imóveis por pequenos proprietários, espaços de coworking, novas empresas e novos empregos criados, para servir um novo segmento de clientes a trazer capital e qualidade à nossa economia. Quem frequenta os restaurantes que abriram nos últimos anos? Quem faz compras no comércio? Estrangeiros e portugueses.

É evidente que todas as mudanças trazem reajustes e desconforto e que estes reajustes tenham passado por uma super valorização e rápido renascimento de pontos da cidade que estavam degradados, onde vivia uma parte da população com rendimentos baixos. A classe média-baixa já havia optado por residir ao redor de Lisboa, não pelo preço elevado dos imóveis no centro histórico (como se alega) mas pela falta de condições de habitabilidade que caracterizava o centro histórico. Só quem tinha muito amor à baixa lisboeta é que arriscava investir num apartamento num prédio antigo cheio de problemas e sujeito às decisões e capacidade de investimento de idosos com rendimentos de trezentos euros por mês e despesas de condomínio de quinze euros, montante claramente insuficiente para reabilitar telhados, fachadas, substituir janelas, renovar zonas comuns, canalizações e tudo o mais que implica o conforto de um apartamento, ainda que os seus proprietários estivessem dispostos a investir na sua renovação interior. Há muito que a classe média mostrou preferência por edifícios recentes, com facilidade de estacionamento e qualidade de construção que dispensava obras difíceis de financiar e de executar, pelo facto de também não ser viável para os construtores investir na reabilitação de edifícios através dos quais não poderiam ter retorno.

Em Portugal o mercado de arrendamento nunca alcançou a dimensão necessária para dar resposta à população e é natural que, apesar do seu recente crescimento, este seja ainda insuficiente para os nossos jovens, pois está a ser absorvido em primeiro lugar pelos estrangeiros. Uma boa oferta de arrendamento representa uma habitação acessível, flexível e de qualidade, que permita aos jovens não dependerem de crédito bancário.

Lisboa e Porto não deixaram de ter casas para as pessoas, como diz a manchete do jornal Público, deixaram de ter casas para ratazanas e passaram a ter casas com condições dignas para todas as pessoas. O que foi possível através dos investidores, dos promotores e dos compradores, portugueses e estrangeiros, que canalizaram o seu capital de investimento para o imobiliário residencial.

Este investimento teve resultados de tal forma positivos, que a procura cresceu mais depressa do que a oferta. É uma questão de tempo para que o problema da habitação se resolva e alcance o seu ponto de equilíbrio. É certo que as pessoas que ficaram sem casa não o têm e esse deverá ser um dos focos do Governo. Isto não significa que o investimento e a valorização da habitação nos centros urbanos sejam o problema, significa que são a solução de longo prazo. Mas esta solução precisa imediatamente de todos os incentivos possíveis do Governo para continuar a existir e expandir-se mais rapidamente de modo a dar resposta ao ajustamento demográfico. Os investidores e promotores imobiliários disponíveis para construir e reabilitar edifícios e frações habitacionais, dentro e fora dos centros urbanos, deparam-se com obstáculos de licenciamento que dificultam a execução dos seus projetos. Tempo é dinheiro e, num contexto em que a população está a ser obrigada a ajustar-se à nova oferta, tempo significa não haver oferta disponível para todos os diversos segmentos e, por outro lado, pode significar que os investidores os canalizem para outros mercados mais ágeis ou rentáveis. Quanto maior o investimento em cada projeto, maior terá que ser o preço dos imóveis para o consumidor, não há milagres numa folha de excel.

Se a procura determinou que o valor da habitação no centro subiu, é natural que a oferta seja absorvida pelos que têm maior capacidade financeira e que aqueles que têm menor rendimento tenham que migrar para outras zonas da cidade, ou para zonas envolventes. O problema que o Governo tem de resolver é permitir à população portuguesa aumentar os seus rendimentos, o que pode agradecer sobretudo aos investidores e às pequenas e médias empresas que criam valor e empregos. Outro facto a evidenciar, é que apesar de comprarem os imóveis de preço por metro quadrado mais elevado, os estrangeiros correspondem apenas a cerca de 10% a 15% dos compradores. A maioria dos imóveis é vendida a portugueses.

Afastar investidores e habitantes estrangeiros é afastar clientes das nossas empresas e de todos aqueles que estão a colocar as suas poupanças na construção e reabilitação de casas, de lojas e de serviços. Não é tornando toda a gente mais pobre que a qualidade de vida da população melhora. Há, sim, que dar todos os incentivos à oferta imobiliária: 1) baixar os impostos a quem constrói, a quem reabilita e a quem cria empregos, 2) criar incentivos fiscais/ reduzir drasticamente os impostos nos arrendamentos de longo prazo, 3) eliminar obstáculos ao licenciamento, 4) criar fluidez nos processos de execução, 5) atualizar o RGEU, de modo a permitir que investidores privados encontrem condições para reabilitar e 6) libertar os milhares de ativos detidos pelo Estado e pelas autarquias que estão em ruínas e sem qualquer utilidade pública.

Estes incentivos atraem o capital necessário ao crescimento do nosso país, que irá refletir-se, não apenas em recursos e infra-estruturas que o Governo não tem, mas também em receita de impostos através do aumento do rendimento das empresas e dos salários que estas poderão oferecer, em consequência do valor criado.

Na expressão portuguesa, "o barato sai caro". Sempre saiu caro, aos portugueses.

Sandra Viana

Fundadora da LOBA

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