No passado dia 23 de janeiro, o Bloco de Esquerda apresentou um projeto de lei para tentar ajudar a combater a crise na habitação proibindo a venda de imóveis a empresas ou cidadãos não residentes no território nacional. Não deixa de ser verdade que a subida de preços dos imóveis se deveu, sobretudo, à elevada procura de estrangeiros no mercado nacional e que, apesar de, nos últimos quatro anos, apenas 6% das casas terem sido vendidas a cidadãos estrangeiros (Fonte: INE). Proibi-los de adquirir imóveis não constitui solução para a falta de acessibilidade da habitação. A medida apresentada é, assim, tão ineficaz como pôr fim aos Golden Visa, o que se comprovou pelo desempenho do mercado imobiliário no último ano. Após as restrições impostas a alguns concelhos e capitais de distrito, de acordo com dados do SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) verificou-se um crescimento de 41,9% para 654,2 milhões de euros de investimento.

Por outro lado, os dados dos Censos 2021 permitiram-nos verificar que, apesar do aumento da construção na última década, o número de casas disponíveis não aumentou, antes pelo contrário. Existem menos 12 mil casas vagas do que em 2011 e a sua ocupação não se deve ao alojamento local, mas sim ao aumento em 40% da população estrangeira residente em Portugal na última década, ao qual correspondem mais de 240 mil estrangeiros desde 2017, totalizando agora 555.299 e 5,4% da população total residente no nosso país. É certo que os compradores nacionais constituem a maior fatia do mercado, mas sem o investimento estrangeiro a valorização não teria sido tão acentuada.

Portugal conquistou o coração de novos residentes, permanentes ou não, cujos rendimentos têm pressionado os preços a subir e o investimento que tem sido feito na reabilitação de edifícios nos maiores centros urbanos tem também produzido frutos na atração de cada vez mais cidadãos e turistas estrangeiros. O clima, a segurança, a gastronomia, a proximidade com as praias e o facto de ser uma porta para a Europa, continuará a atrair capital estrangeiro, o que beneficiará a economia e manterá estáveis os preços dos imóveis com as localizações e características preferenciais destes compradores ou arrendatários. A tipologia ou área não parece que façam diferença, no sentido em que, dentro deste segmento, existem jovens, executivos, empreendedores, pequenas famílias, grandes famílias, com projetos de vida mais ou menos determinados ou duradouros, mas que procuram sempre o mesmo: a melhor localização, varanda, jardim, vista para o rio, excelente luminosidade, conforto e arquitetura.

Com o aumento dos preços dos imóveis que cumprem os requisitos de procura de compradores estrangeiros existe um efeito de contágio no preço dos imóveis, alargando-se mesmo às periferias. As famílias de classe média que antes adquiriam os imóveis atualmente mais desejados nos bairros históricos, como Alfama, o Príncipe Real e a Baixa-Chiado, deixaram de poder competir com grandes capitais, mas nem por isso deixaram de comprar, por necessidade imediata, ou por medo de que os preços subissem mais.

Todavia, creio que a falta de habitação não se resolve afastando o investimento estrangeiro, resolve-se atraindo este investimento. Quais são então os prós do investimento estrangeiro? Eu evidenciaria as seguintes vantagens:

1)Reabilitação urbana

Há dez anos, o parque habitacional de Lisboa e Porto era decrépito. Pouco ou nenhum investimento era direcionado para um mercado de compra e venda ou de arrendamento estagnado, castigado por uma crise, com salários baixos e sem crescimento. Nenhum plano de negócios convenceria um investidor qualificado a adquirir e reabilitar edifícios com toda a burocracia, elevados custos e tempo de projeto necessário, para cobrar rendas que mal cobriam despesas de manutenção corrente, quanto mais de profunda reabilitação. Ainda que os imóveis se destinassem à venda, a construção nova sempre compensou e atraiu promotores para os subúrbios, ou para áreas de turismo ou de residência de reformados estrangeiros, como o Algarve. Reabilitar edifícios históricos em Lisboa e no Porto, na sua maioria habitados por idosos com rendas antigas, não era sustentável, nem para o setor privado, nem para o setor público. Desde 2014, por via dos programas de incentivo ao investimento direto estrangeiro, o mercado imobiliário renasceu. Temos assistido a uma profunda transformação dos maiores centros urbanos do nosso país, diria eu que para muito melhor. Edifícios e ruas inteiras com reabilitações profundas, aumento da oferta de casas, aumento e renovação da restauração e do comércio, atração de turismo e rentabilização de imóveis por pequenos proprietários.

2)Dinamização das empresas, do comércio local e nacional

Portugal está atualmente entre os vinte países do mundo com maior capacidade de oferta de espaços de coworking, com mais de uma centena de espaços em Lisboa e Porto. Longe de ser algo passageiro, este conceito representa uma mudança estratégica para empresas de todo o mundo, o que atraiu nómadas digitais que tanto têm procurado o nosso país, para aqui habitarem enquanto trabalham remotamente. Este público é muito valioso para a nossa economia, pois vem contribuir para o crescimento do nosso comércio, restauração e serviços. O problema que o Governo tem de resolver é permitir à população portuguesa aumentar a sua produtividade e os seus rendimentos, o que pode agradecer sobretudo aos investidores e às pequenas e médias empresas que criam valor e empregos. Afastar investidores e habitantes estrangeiros seria afastar clientes das nossas empresas e de todos aqueles que estão a colocar as suas poupanças na construção e reabilitação de casas, de lojas e de serviços. Não é tornando toda a gente mais pobre que a qualidade de vida da população melhora, pelo contrário. Estes incentivos atraem o capital necessário ao crescimento do nosso país, que irá refletir-se, não apenas em recursos e infraestruturas que o Governo não tem, mas também em receita de impostos através do aumento do rendimento das empresas e dos salários que estas poderão oferecer, em consequência do valor criado.

3)Desenvolvimento cultural e retenção de talentos

1)Desenvolvimento das zonas urbanas limítrofes e do interior do país

2)Desenvolvimento do mercado de arrendamento

Ao contrário de outros países, em Portugal o mercado de arrendamento nunca alcançou a dimensão necessária para dar resposta às necessidades da população e é natural que, apesar do seu recente crescimento, este seja ainda insuficiente para os nossos jovens, pois a oferta está a ser absorvida, em primeiro lugar, pelos estrangeiros e pela população com maior capacidade financeira. O aumento da oferta de imóveis para arrendamento de longo prazo representa uma habitação acessível, flexível e de qualidade às famílias que possam vir a ter maior dificuldade no acesso ao financiamento bancário, sobretudo jovens profissionais, cujos rendimentos são ainda mais instáveis e cujo agregado familiar não está estabilizado.

3)Estabilização da legislação

Este ponto é essencial, no sentido em que oferece uma garantia aos investidores (nacionais e estrangeiros) de que o capital investido na aquisição, na construção ou reabilitação de imóveis, é bem aplicado, pois terá retorno a médio longo prazo. O investimento na reabilitação teve resultados de tal forma positivos, que a procura cresceu mais depressa do que a oferta. É relevante a revisão ao RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) e assegurar a necessária flexibilidade do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), de modo a responder às necessidades do mercado de arrendamento. O risco tem um preço e os proprietários estão mais disponíveis para reduzir as rendas, se o seu risco for minimizado.

4)Desburocratização nos projetos de licenciamento,

5)Benefícios fiscais

Esta é uma medida direcionada à oferta de imóveis adequados aos segmentos mais necessitados, com menor rendimento. Tendo em conta que os estrangeiros adquirem imóveis de preço por metro quadrado mais elevado e de preço por unidade em média acima dos 510.000€ (Fonte: Confidencial Imobiliário), podem os benefícios fiscais incentivar o investimento na construção, na reabilitação e no arrendamento de habitação adequada aos segmentos de rendimento médio e baixo.

6)Qualidade de construção e eficiência energética

Não é novidade que a qualidade térmica dos edifícios deixa muito a desejar. Tanto a nova construção como a reabilitação deverão ser mais eficientes e ambientalmente sustentáveis, no sentido de a população não depender tanto de recursos energéticos, o que pode ser incentivado ao nível fiscal e/ou através de programas como o Fundo Ambiental. Esta necessidade já está espelhada nos atuais requisitos de construção, o vieram naturalmente aumentar os custos e, por conseguinte, os preços dos imóveis.

7)Libertar ativos detidos pelo Estado e pelas autarquias

Grande parte destes ativos estão em ruínas e sem qualquer utilidade pública, pelo que podem ser transformados pelo setor privado em unidades de alojamento no mercado de arrendamento acessível, o que pode ser conseguido através de incentivos fiscais e garantias ao arrendamento da classe mais jovem.

É uma questão de tempo para que o problema da habitação se resolva e alcance o seu ponto de equilíbrio. É certo que as pessoas que ficaram sem casa não o têm e esse deverá ser um dos principais e mais urgentes focos do Governo. Isto não significa que o investimento e a valorização da habitação nos centros urbanos sejam o problema, significa que são a solução de longo prazo e que é necessário encontrar soluções de curto prazo paralelas, de modo a que a renovada oferta habitação esta possa abranger todos os níveis de rendimento da população. Esta oferta precisa, imediatamente, de todos os incentivos possíveis do Governo e das autarquias locais, para que o investimento privado continue a existir e a expandir-se mais rapidamente de modo a dar resposta ao ajustamento demográfico, em especial no mercado de arrendamento.

É provável que o aumento da oferta venha também a permitir uma desaceleração nos preços, mas esta não será homogénea, sobretudo se compararmos os centros urbanos ou costeiros com as zonas mais periféricas. Poderá haver efetivamente um abrandamento, e não uma queda abrupta de preços, até porque os fatores que têm contribuído para o valor mais avultado das casas vão continuar a ser uma realidade: escassez de oferta, elevados custos de matérias-primas de construção e falta de mão de obra. Continuará a aumentar a procura por imóveis de segmento mais elevado, cujo principal fator de distinção está na localização central e na qualidade de construção. O fator localização poderá ser atenuado através do desenvolvimento das regiões não urbanas e do interior.

Em 2021, 31% dos imóveis residenciais vendidos foram moradias, correspondendo a 64500 unidades transacionadas. Este facto explica a liderança dos distritos de Faro e Setúbal na subida de preços, que chegou aos 26,4% e 18,7% face a 2020, respetivamente Não obstante, o maior crescimento das vendas residenciais ter sido observado em Bragança, Beja e Portalegre, com aumentos de 30% a 60% no volume de casas vendidas, face a 2020. Os novos hábitos de teletrabalho vieram despertar o interesse dos compradores nacionais por moradias e quintas, um pouco por todo o país. Com o investimento em infraestruturas públicas, podem estas regiões tornar-se uma solução para a população portuguesa com a deslocação de empresas e jovens que encontrarão nas aldeias e cidades do interior as condições adequadas a uma boa qualidade de vida.

• Artigo publicado no jornal PáginaUm em fevereiro de 2023