O problema da habitação reflete-se a partir de uma realidade económica incontornável: quando chegam a uma cidade novos residentes com um poder de compra muito superior à média nacional e dispostos a pagar mais pela habitação, os preços tendem a ajustar-se à capacidade financeira e à procura destes novos inquilinos.

Para uma parte significativa destes residentes, rendas de 2000 € representam apenas 10% a 20% do rendimento mensal. Há muitos casos de pessoas que auferem individualmente mais de 50.000 € por mês. Foi também por isso que algumas decidiram trocar cidades como São Francisco e Nova Iorque por Lisboa, pois conseguem aqui uma qualidade de vida que, com rendimentos equivalentes, dificilmente teriam nas cidades de origem.

O problema estrutural da habitação reside, em grande medida, no desequilíbrio entre o poder de compra dos diferentes grupos que disputam o mesmo mercado habitacional. Temos residentes provenientes de países com rendimentos substancialmente inferiores aos nossos, mas também pessoas com rendimentos muitíssimo superiores. Uns criam condições de existência aos outros e os portugueses de classe média ficam a ver navios, pois não podem pagar os preços dos restaurantes e das casas que são agora consumidas por este público estrangeiro de maior capacidade financeira.

A origem do aumento dos preços e a solução para criar condições de habitação não são uma só, mas certamente que esta solução não passa por restringir ou penalizar os proprietários. Por via da conjuntura internacional, o custo de vida continua a aumentar para todos. Ser proprietário não significa ter a obrigação de abdicar de uma rentabilidade legítima, sobretudo quando está em causa um investimento que envolve capital, risco e responsabilidade. Perante diferentes oportunidades de rentabilização do seu património, é natural que cada proprietário procure a opção que considere mais vantajosa. Negar esta realidade é ignorar os próprios incentivos económicos que orientam as decisões de qualquer investidor.

O risco do investimento pertence ao proprietário, não ao Estado. Por isso, quanto maior for a instabilidade legislativa, a carga fiscal e a incerteza jurídica, menor será o incentivo para colocar imóveis no mercado de arrendamento. E, quando a oferta diminui, a pressão sobre os preços tende a aumentar.

A solução passa por criar condições para investir, construir, reabilitar e disponibilizar mais habitação, com segurança jurídica e previsibilidade fiscal.

É precisamente por isso que considero contraproducente transformar os fundos de investimento no bode expiatório da crise habitacional. O investimento privado, quando enquadrado por regras claras e proporcionais, contribui para aumentar a oferta e recuperar edifícios degradados. Desincentivá-lo indiscriminadamente não resolve o problema da habitação; pode, pelo contrário, agravar a escassez de imóveis e acelerar a degradação do património edificado a que assistíamos há uns anos. Se este está atualmente dirigido para um segmento de “luxo” não é por ganância, mas pelo facto de as contas não fecharem para poderem construir para a classe média. O preço dos terrenos e dos edifícios, as regras relacionadas com os lugares de garagem obrigatórios, as taxas e custos associados a processos morosos que paralisam o capital, a falta de mão de obra e os custos de construção impedem qualquer promotor de dirigir a sua oferta a um segmento de preço médio. Como mediadora imobiliária, sei que esta nem sequer seria a melhor estratégia comercial, visto que os imóveis de luxo têm muito menos compradores e demoram mais tempo a ser absorvidos pelo mercado, o que também não permite uma eficiente rotação do capital investido.

Precisamos de uma reforma estrutural que inclua a desburocratização do setor da construção, eliminando taxas e entraves administrativos desnecessários, revendo as regras de classificação e urbanização dos terrenos e racionalizando as exigências que encarecem e atrasam a criação de habitação, tornando viável e competitiva a operação de investimento; a revisão da fiscalidade sobre o património e o arrendamento, reduzindo significativamente ou eliminando a tributação dos rendimentos prediais – IRS, destinados ao arrendamento a cidadãos portugueses; redução dos impostos associados à aquisição de habitação própria e permanente, nomeadamente através da revisão do IMT, mais uma vez, com especial incidência nos compradores portugueses; eliminação da tributação das mais-valias imobiliárias na venda de imóveis que não são de habitação própria, de forma a trazer ao mercado esses imóveis, que muitos proprietários preferem manter pelo facto de pagarem mais-valias na sua venda; reforço da habitação pública e social, através da aplicação efetiva dos recursos financeiros municipais na criação de soluções habitacionais acessíveis para quem delas necessita.

Se estas medidas contribuírem para colocar mais casas à venda e no mercado de arrendamento, a oferta poderá aumentar e a pressão sobre os preços diminuir. Não se trata de garantir que os preços baixam automaticamente em todas as circunstâncias, mas de atuar sobre uma das suas principais determinantes: a escassez de habitação disponível.

O Estado deve garantir regras claras, proteger os direitos de todos os intervenientes e assegurar o cumprimento dos contratos, sem sufocar a iniciativa privada com impostos, burocracia e instabilidade legislativa.

Deixem o mercado funcionar com regras proporcionais, segurança jurídica e salvaguarda dos direitos de proteção à propriedade, em vez de explorar fiscalmente um mercado já pressionado, criem-se condições para aumentar a oferta e evitar que os desequilíbrios se agravem até atingirem um ponto de rutura.

E quanto aos municípios? Receberam receitas significativas durante os últimos anos. Que parcela desses recursos foi efetivamente canalizada para a construção, aquisição ou reabilitação de habitação pública e social? Quantas casas foram criadas para responder às necessidades concretas das famílias que não conseguem acompanhar os preços do mercado?

E como canalizar as condições de mobilidade e de infraestruturas para outros municípios do interior?

Esta é uma discussão que não pode continuar a ser adiada.

A minha maior preocupação é que o debate sobre a habitação se concentre cada vez mais no controlo, na penalização a quem tem recursos e património, em vez de se concentrar na criação de soluções concretas para atrair investimento e facilitar a construção. Quando as políticas adotadas não resolvem a escassez, agravam a incerteza e afastam o investimento, importa ter a coragem de as rever.

Portugal precisa de mais habitação, de mais investimento produtivo e de um Estado que crie condições para que as soluções surjam a partir da iniciativa privada — não de políticas que penalizem quem pode contribuir para resolver o problema, enquanto adiam a responsabilidade de construir alternativas públicas.

A crise da habitação não se resolve com impostos penalizadores aplicados à oferta. Resolve-se com menos obstáculos à construção, regras simplificadas e estáveis, fiscalidade reduzida e responsabilidade política que esteja mais comprometida com os seus cidadãos do que com os planos das agendas internacionais.

Sandra Viana